#
ÇALIŞMA ALANLARI
Haberler

Kamulaştırma Hukuku

KAMULAŞTIRMA NEDİR?

Devlet ve kamu tüzelkişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde kamu hizmetini gerçekleştirmek  için gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlara el koymasıdır.

İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetleri için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya sınırlı bir takım hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırabilirler.

Söz konusu kamulaştırmanın yapılabilmesi için İdarece ilk önce kamu yararı kararı alınması gerekir. Bu karar alındıktan sonra ilgili yerle ilgili kamulaştırma kararı alınır ve o yer için tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit eder. Ardından İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde İdare taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Burada dava açma yükümlülüğü İdareye yüklenmiştir. İdarenin uzun yıllar dava açmaması kanuni yükümlülüğün ihlali anlamına gelmektedir.

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR?

            İdareler tarafından gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlara kamulaştırma işlemi yapılmaksızın bedeli ödenmeksizin el koyulmasıdır.

Kamulaştırmasız el atmanın varlığından söz edebilmek için, idarenin öncelikle taşınmaza fiilen el atması, fiilen işgal etmesi gerekmektedir. Bu fiili el koyma durumu da kalıcı mahiyette olmalıdır. Yani Yargıtay’ın da belirttiği gibi “Bir taşınmaza kamulaştırmasız el atıldığından söz edilebilmesi için, öncelikle idarenin, o taşınmaza eylemli olarak el koyup, malikin kullanımını, yasaya aykırı şekilde tamamen ortadan kaldırması ve bu durumun kalıcı olması şarttır. Eş söyleyişle idare, el koyma eylemini, o taşınmazı sahiplenme amaç ve kastı ile yapmış olmalıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15 Ekim 2004 tarih ve E. 2004/5-561, K.2004/717 sayılı Kararı. Kazancı İçtihat Bankası).

            18 Haziran 2010 tarih ve 5999 sayılı Kanunla getirilen düzenleme ile idarenin fiili el atması durumunda malik mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti istemi ile dava açabilir. Ancak dava açmadan önce uzlaşma usulünün uygulanması gerekmektedir. Bu husus dava şartıdır.

Söz konusu başvuru üzerine, kamulaştırma kararı alınması durumundaki prosedür işletilerek taşınmazın bedeli tespit ettirilir. Malik ve ilgili idare bu tutar üzerinden anlaşma tesis etmek için görüşürler. Uzlaşılması halinde belirlenen tutar mukabilinde işlem tesis edilir. Uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir. Bu davalarda görevli yargı adli yargıdır.

Yargıtay son kararlarında, özel mülkiyetteki taşınmazın imar planında yol, yeşil alan, park alanı olarak gösterilmesi suretiyle malikin tasarruf hakkının kısıtlanmasını da kamulaştırmasız el atma niteliğinde görmeye başlamıştır.

İdarelerce imar planlarının yapılması ancak fiilen uygulamaya alınmaması, ilgili yerlerin kamulaştırılmaması sonucunda taşınmaz sahipleri mağdur olmaktadırlar. İdarenin imar planını yaptıktan sonra bu planı uygulamaya geçirmemesi kullanım hakkını engellediği için malikin mülkiyet hakkının özüne dokunmaktadır. Hak ihlali yaratan idarenin bu uygulaması hukuki el atma olarak nitelendirilmektedir.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), mülkiyet hakkı ihlali iddiasıyla açılmış olan hukuki kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilebilecek bir olayda başvuranın mülkiyet hakkına karşı orantısız bir müdahalenin yapıldığını, taşınmazın şehir imar planında okul yapımı için öngörülmesinin yalnızca imar yasağından etkilenilmesine yol açmamış olduğunu, aynı zamanda araziden istifade edilmesini de olanaksız hale getirdiğini ifade etmiştir. Başvuranın kamulaştırma yapılmaksızın ama imar planı nedeniyle hakkının kısıtlandığı dönem boyunca mülkiyetinin akıbeti konusunda bir belirsizliğe itildiğini belirtmiştir. AİHM, söz konusu bu durumun, başvuranın mülkiyet hakkından tam anlamıyla yararlanmasının önünde engel teşkil ettiğine ve arazinin satış şansı da dâhil, sonucu itibarıyla taşınmazın değerini hatırı sayılır ölçüde azalttığını, başvuranın, kamu yararının gerekleriyle mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi bozan alışılmışın dışında ve ölçüsüz bir yüke katlanmak zorunda kaldığını ifade ederek Ek 1 No’lu Protokol’ün 1 inci maddesinin ihlal edildiği gerekçesiyle Türkiye’yi tazminat ödemeye mahkum etmiştir. (Hakan Arı/Türkiye Davası, Başvuru No:13331/07, 11.1.2011 T.)

Benzer uyuşmazlıkların adli yargıda dava konusu edilmeleri üzerine adli yargı yerleri ve Yargıtay konuyu çözüme kavuşturmak amacıyla uyuşmazlıklara medeni hukuk kuralları çerçevesinde çözümler getirmeye çalışmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.12.2010 günlü, E:2010/5-662K:2010/651 sayılı kararında uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarenin, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirdiğini, dolayısıyla malikin taşınmazdan mülkiyet hakkının özüne uygun şekilde yararlanma olanağının kalmadığını, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının hukuksal bir nedene dayanılmadan İdarece engellendiğini ifade etmiş; bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atıp tamamen veya kısmen kullanılmasına engel olunmasıyla imar uygulaması sonucu o kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi arasında sonucu itibari ile bir fark bulunmamakta her ikisi de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurmakta olduğunu uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiğini; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğunu belirterek söz konusu uyuşmazlıkları “kamulaştırmasız el koyma” kapsamında değerlendirmiş ve idarenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibinin, dava yoluyla kamulaştırmasız el koyma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş söyleyişle idareden değer karşılığının verilmesini isteyebileceği sonucuna varmıştır.

Adli yargıda açılan bu davalarda, görev itirazında bulunulması üzerine olumlu görev uyuşmazlığı çıkmış, uyuşmazlığı inceleyen Uyuşmazlık Mahkemesi tarafından da, 9.4.2012 günlü, E:2012/41, K:2012/77 sayılı ve 9.4.2012 günlü, E:2011/238, K:2012/63 sayılı kararlarıyla yukarıda belirtilen konularda idari yargı görevli bulunmuştur.

İmar planları düzenleyici işlem niteliği taşımaktadır. Bu planların hazırlanma evresinden başlayarak tüm evrelerinde meydana gelebilecek uyuşmazlıklar idari yargı yerinde çözülmektedir. Bu nedenle imar planları nedeniyle taşınmazları üzerindeki tasarruf yetkileri kısıtlanan maliklerin açacakları iptal ve tam yargı davaları da idari yargı mercilerinde görülecektir.

Fiili kamulaştırmasız el atma durumunda dava açılmadan önce idareye uzlaşmak için başvurmak Kamulaştırma Kanunu geçici 6. madde uyarınca dava şartıdır. Hukuki kamulaştırmasız el atma durumunda ise kanunen uzlaşma şartı zorunlu tutulmamıştır. Kıyas yoluyla sınırlama yapmak ve bu durumlarda da uzlaşmaya gitmeyi dava şartı olarak görmek hak koruyucu bir yaklaşım olmayacaktır. Kamulaştırma Kanunu geçici 6. maddede “Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir.” denilmiştir. Kanun koyucu dileseydi burada da açıkça uzlaşma yolunu öngörebilirdi. Fakat sadece İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra denilmiştir. Bu nedenle bu hallerde uzlaşmayı dava şartı olarak görmemek gerekir.

Hukuki kamulaştırmasız el atma halinde açılacak davada taşınmaz malın değeri hesaplanarak ilgilisine ödenmelidir. İdarece taşınmaz kamulaştırılmış olsaydı taşınmaz bedeli mahkemece Kamulaştırma Kanunu hükümleri çerçevesinde tespit edilerek hak sahibine ödenecekti. Bu nedenle bu durumlarda açılacak davalarda da Kamulaştırma Kanunu hükümleri dikkate alınarak bir tazminat belirlenmelidir. Davacıya ödenmesine hükmolunacak tazminat tutarı da taşınmazın idare adına tapuda tescil edilmesi sırasında kamulaştırma bedeli yerine geçecek miktar olarak kabul edilmelidir. Danıştay’ın son tarihli kararları da bu yöndedir. (Danıştay 6. Daire E. 2011/8152 K. 2013/2702 T.17.04.2013)